Avaliação imobiliária, para que?

Um dos serviços para os quais arquitetos e urbanistas são treinados é para a elaboração de Laudos Técnicos de Avaliação.

A avaliação de um imóvel tem inúmeras utilidades, muitas vezes esquecidas pelo público em geral. Felizmente, para quem decide contratar, em geral o resultado é uma economia de dinheiro que ultrapassa em muito os valores pagos na contratação. Vejamos algumas situações.

Vamos tratar do caso concreto da cidade de Porto Alegre, mas muitas das informações que trataremos aqui servem para outras cidades brasileiras uma vez que a forma de tributação é similar.

a) Quando um cliente compra um imóvel.

Antes da compra de um imóvel é importante sim contratar um profissional para verificar se o imóvel que se está adquirindo está de acordo com o preço ofertado. Isto por que aspectos de localização, insolação, tamanho, acabamentos, condições das instalações, são fatores que determinam maior ou menor valor. Com uma argumentação coerente o cliente pode inclusive reduzir valores e fechar negócio mais rápido. Não quer o Laudo de Avaliação, as vezes só uma visita técnica já é suficiente para descobrir algumas pegadinhas que podem estar escondidas, como vazamentos, infiltrações, ou mesmo problemas elétricos. Até construções irregulares, faixas não edificáveis, há inúmeros casos que somente com o devido estudo somos capazes de identificar.

b) O cliente já comprou o imóvel e o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) assustou pois a avaliação chegou ser maior do que o valor pago.

Quem compra um imóvel é o responsável por pagar o impostos de transferência. Mas nem sempre o valor cobrado pela Prefeitura está correto. Nestes casos, cabe questionar este valor. O questionamento pode ser feito por um contador ou advogado, mas sempre baseado em um Laudo Técnico de Avaliação elaborado por arquiteto. Muitas pessoas não sabem mas embora a Prefeitura não te devolva o valor, em casos de deferimento (concordância de que houve o erro), o valor pago a mais é lançado como crédito para a compensação em outros impostos como por exemplo o IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana).

c) O cliente sempre pagava um determinado valor de IPTU e de repente o valor aumentou absurdamente.

Quem acompanha os noticiários observa que os governos estão seguidamente reclamando da queda da arrecadação. E nestas horas sempre surge a proposta de aumento de impostos. Alterações no IPTU podem resultar em aumento do valor pago sem aumentar as alíquotas. Isso se faz aumentando o Valor Fiscal do imóvel. Ou seja, se antes, um determinado apartamento era avaliado em R$ 250.000,00 e a Prefeitura resolve alterar esta avaliação para R$ 500.000,00, o imposto simplesmente duplica. E mesmo que você consiga questionar e vencer a Prefeitura nesta “queda de braços” o valor ficará em crédito, ou seja, ficará no caixa da Prefeitura. Ainda assim vale a pena discutir pois no acumulado, o prejuízo pode ser grande.

De um modo geral, as avaliações hoje são realizadas por valor de mercado, pois se trata da forma mais justa de avaliação de determinado imóvel. Esta avaliação também é chamada de “Avaliação por Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”. Esta forma de avaliação é prevista e aceita amplamente. Ela deve considerar vários aspectos, desde o valor do metro quadrado do imóvel na região/bairro de inserção, as características construtivas e de acabamento, data da construção, aspectos relacionados ao entorno, ofertas de imóveis similares (relação oferta / procura), bem como aspectos do mercado como um todo.

É importante, portanto, ficar atento! Até por que assim como o poder público pode cobrar os últimos 5 anos de impostos atrasados, o contribuinte pode cobrar o crédito dos últimos 5 anos em caso de cobrança indevida.

Equipe Capsula